Wohnungsbaugenossenschaften

Was ist das Besondere am genossenschaftlichen Eigentum?

Unter dem Dach der Genossenschaften findet sich genossenschaftliches Gemeinschaftseigentum. Es gibt aber Genossenschaften, die neben dem Mietwohnungsbau Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen bauen und an ihre Mitglieder verkaufen. In der Regel sind die Genossenschaften bestrebt, dass ihre Häuser und Wohnungen auf Dauer der Spekulation entzogen bleiben und dass sich nicht durch Verkäufe das im Laufe der Jahre aufgebaute beträchtliche Vermögen mindert. Dies könnte den Sinn der Genossenschaften und ihren Förderauftrag in Frage stellen, nämlich auch zukünftigen Mitgliedern und nachwachsenden Generationen preisgünstige, gut ausgestattete und zeitgemäß erhaltene Wohnungen zur Verfügung zu stellen. Ausnahmen bilden Verkäufe aus wichtigen betriebswirtschaftlichen Gründen. Und für die neuen Länder sieht das Altschuldenhilfegesetz sogar vor, dass bis zu 15 Prozent der Wohnungsbestände von Genossenschaften an ihre Mitglieder verkauft werden sollen.

Wozu müssen Genossenschaften die Mieten erhöhen?

Wohnhäuser sind ein langfristiges Wirtschaftsgut. Belastet mit einem ganzen Paket von Kosten: Zinsen auf Fremd- und Eigenkapital, Instandhaltungskosten, Abgaben, Gebühren und Steuern, Verwaltungskosten, Abschreibungen, Rücklagen und manches andere. Diese Kosten steigen beständig und können deshalb nur durch eine Erhöhung der Nutzungsgebühren ausgeglichen werden. Ein anderer Grund für Mietensteigerungen sind Modernisierungen. Die Ansprüche an eine Wohnung haben sich im Laufe der Jahre verändert, sind gewachsen. Die Genossenschaften unternehmen daher große Anstrengungen, um ihre Wohnungen nicht nur zu erhalten, sondern auch zu erneuern. Höhere Mieten sind der Preis. Aber auch die Gewähr, dass die Wohnungsbestände auf Dauer für viele Menschen attraktiv bleiben. Genossenschaften tragen nach ihrem Selbstverständnis auch für nachwachsende Generationen Verantwortung.

Sind Genossenschaftswohnungen grundsätzlich billiger?

Nein. Auch Baugenossenschaften sind ökonomisch zu führende Wirtschaftsunternehmen und müssen den Gesetzen des Marktes gehorchen, wenn sie erfolgreich sein wollen. Sie kaufen Grundstücke nach Marktpreisen, sie müssen beim Bauen das richtige - das heißt nicht immer das günstigste - Angebot finden. Sie müssen, wie jeder andere Bauherr, das langlebige Wirtschaftsgut Wohnung finanzieren und darüber mit Banken und anderen Geldgebern verhandeln. Genossenschaftswohnungen haben dennoch oft günstigere Mieten, weil Genossenschaften auf guterhaltene Altbestände blicken können, deren Finanzierungszeit abgelaufen ist und weil sie nicht an Mieten herausholen, was der Markt hergibt, sondern was der Gesamtwirtschaftsplan vorgibt.

Was unterscheidet Genossenschaften von anderen Bauträgern?

Zum einen natürlich ihre Geschichte als Solidargemeinschaft aus der Grunderkenntnis, dass eine Summe von Menschen ein Ziel erreichen kann, das zu gewinnen der Einzelne zu schwach ist. Zum anderen der grundsätzliche Wille, die Mitglieder dieser Gemeinschaft zu respektieren und zu fördern. Daraus ergibt sich ein wesentlicher Unterschied: Genossenschaften verbieten sich, mit dem Gut Wohnung zu spekulieren oder höchstmögliche Gewinne zu erwirtschaften.

Was bedeutet es, ein genossenschaftliches Dauerwohnrecht zu haben?

Die Genossenschaften schließen mit ihren Mitgliedern sogenannte Dauernutzungsverträge. Das bedeutet in der Praxis, die Wohnung ist nahezu unkündbar, außer bei schwerwiegenden Verstößen gegen die von allen Mitgliedern geformte Satzung der Genossenschaft. Eine Art Wohnversicherung also. Es gibt eben keinen Eigentümer, der sie mit einer Eigenbedarfsklage aus der Wohnung heraustreibt. Schließlich ist das Mitglied ja auch Miteigentümer der Genossenschaft.

Was ist die Satzung einer Genossenschaft?

Satzung hört sich wie Gesetz an und das ist auch so. In der Satzung - oft auch Statuten genannt, was aus dem Lateinischen kommt und dasselbe bedeutet - haben die Mitglieder einer Genossenschaft aufgeschrieben, welchen Zweck die Genossenschaft haben soll, welche Rechte und Verantwortlichkeiten der einzelne und die Genossenschaftsorgane haben und so weiter. Die Satzung ist die Verfassung einer Genossenschaft, die das Miteinander regeln soll. Klar, dass diese Verfassung so ernst genommen wird, dass nur die Mitglieder - oder die Vertreterversammlung sie ändern kann.

Was sind denn Genossenschaftsorgane?

Das hat etwas mit der Organisation zu tun, das heißt, wie die Genossenschaft sich organisiert hat. Wichtigstes Organ einer Genossenschaft ist natürlich die Mitgliederversammlung, wo jedes Mitglied eine Stimme hat. Das funktioniert bei kleinen Genossenschaften. Bei vielen tausend Mitgliedern kann das unübersichtlich und unpraktikabel werden. Also wählen die Mitglieder sich eine Zahl von Vertretern, die in der Vertreterversammlung die Meinung aller Mitglieder zu Gehör bringen, so wie die Volksvertreter das im Parlament tun. Oberstes Organ einer Genossenschaft ist die Mitglieder- oder Vertreterversammlung. Sie wählt den Aufsichtsrat. Der berät den Vorstand und kontrolliert die Geschäfte.

Kann ich als einfaches Genossenschaftsmitglied, Vorstand oder Aufsichtsrat werden?

Im Prinzip ja. Die Auswahlkriterien allerdings richten sich durchaus nach der Nützlichkeit für die Genossenschaft. Und man sollte Fachverstand oder spezielles Wissen haben. Zum Beispiel etwas vom Bauen verstehen oder von Baufinanzierungen oder vom Organisieren. Wie soll man sonst als Aufsichtsrat richtig kontrollieren können oder in der Geschäftsführung das Unternehmen führen. Sicher ist eins: Vorstände und Aufsichtsräte sind Mitglieder der Genossenschaft. Sonst würde das eiserne Prinzip der Selbstverwaltung nicht mehr gelten.

Wie kann ich Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft werden?

Zwei Antworten, eine richtige und eine realistische. Die richtige heißt: Indem ich einen Aufnahmeantrag stelle und die in dieser Genossenschaft verabredeten Anteile erwerbe, also eine bestimmte Menge Geld bezahle. Die realistische Antwort: Wohnen bei Genossenschaften ist noch immer so begehrt, dass man für die Mitgliedschaft bzw. die Wohnungsversorgung längere Wartezeiten in Kauf nehmen muss.

Was geschieht eigentlich mit den Genossenschaftsanteilen?

Die Summe der Anteile und der Rücklagen bildet die Basis des Geschäftes. Sie ist das, was man in der Wirtschaft die Eigenkapitalquote nennt, wenn es ans Finanzieren eines Projektes geht. Fast alle Genossenschaften zahlen auf das eingezahlte Kapital eine Dividende - in der Regel eine geringe. Denn es soll verhindert werden, dass einzelne finanzkräftigere Mitglieder mit ihren Anteilen auf diese Weise spekulieren. Geschäftliche Überschüsse, die über die Dividende hinausgehen, werden von der Genossenschaft immer wieder investiert und nicht konsumiert. Beim Austritt aus einer Genossenschaft wird das Geschäftsguthaben nach Ablauf einer bestimmten Frist ausgezahlt.

Bin ich an den Gemeinschaftseinrichtungen beteiligt, auch wenn ich sie nicht nutze?

Aber ja. Wohnen bei Genossenschaften hat von Anfang an bedeutet, an wohnreformerischen Unternehmen beteiligt zu sein. Das begann mit einer radikalen Abkehr vom Bau von Mietskasernen und mit der Hinwendung zu gesunden Wohnverhältnissen. In den 20er Jahren sind verstärkt Wohnanlagen entstanden, die ergänzt wurden durch Kindergärten, Spielplätze, Altenheime, durch Wasch- und Badehäuser. Das war praktizierte Sozialpolitik. Heute haben sich die Bedürfnisse geändert. Heute gehören ausgedehnte Grünanlagen und Parkplätze zum allgemeinen Bedarfskatalog. Der Ausbau sozialer Dienste beispielsweise von Selbsthilfegruppen oder von Altenpflege in gewohnter Umgebung, gehört zu den Gemeinschaftsaufgaben der Genossenschaften. Dass daran über die Mitgliedschaft und die von allen getragene Geschäftspolitik die genossenschaftlichen Wohnenden beteiligt sind, gehört noch immer zu unserem Selbstverständnis. Darauf sind wir auch stolz. Wohnen bei Genossenschaften hat schon immer mehr bedeutet, als ein Dach über dem Kopf.

Was darf ich in meiner Genossenschaftswohnung verändern?

In den Nutzungsverträgen steht ziemlich deutlich, was man darf und was man besser lässt. Aber es ist klar: Bauliche Veränderungen, auch wenn sie im Prinzip Verbesserung der Wohnung bedeuten, müssen vom Vorstand, also von der Geschäftsführung genehmigt werden. Ganz normale Instandhaltungsarbeiten sind dem Nutzer zuzumuten. Richtige Reparaturen sind Sache der Genossenschaft. Meist müssen solche Mängel der Geschäftsstelle gemeldet werden, die dann die Handwerker in Bewegung setzt. Eine wichtige Rolle kann dabei der Hausmeister spielen, der Hilfe und Rat bietet und oft auch Mitglied der Genossenschaft ist.

Bin ich als Mitglied bei meiner Genossenschaft eigentlich Miteigentümer meiner Wohnung?

Nein. Als Mitglied hat man zwar eine eigentumsähnliche Sicherheit. Aber das Miteigentum der einzelnen Mitglieder bezieht sich nicht auf die genutzte Wohnung, sondern auf das Wohnungsunternehmen. Genossenschaften stellen damit eine besondere Form des privaten Wohneigentums dar. Eigentümer der Grundstücke, Häuser und Wohnungen bleibt immer die Genossenschaft, damit auch zukünftige Mitglieder und nachwachsende Generationen preiswert und sicher mit Wohnraum versorgt werden können.